2006年土地变革已经不是2004年“8·31”式的大起大落，而是一个“曾经沧海难为水”的局面，一切变化都在潜移默化之中。
    与2004年的“8·31”相比，2006年土地变革已经深入到各个环节：土地出让方式在经历了协议出让到招拍挂方式巨变后，2006年这三种方式的运用更加多样化；土地收支管理有了新规定，在把土地收益纳入地方预算内管理的同时，中央部委也对其支出方向有了具体而详细的要求；土地供应的计划性和前瞻性更加明显，各地都在年初制定了自己的土地供应计划，虽然每个计划都不能做到尽善尽美，但毕竟已经迈出了第一步；工业用地出让最低标准也已经出台，全国工业用地有了一个指导意义的标准，为工业用地出让下一步改革奠定了基础；国家土地督察局已经基本组建，即将奔赴各地指导工作，将带来土地管理体制的根本性变革……
    从这些细节上的变化不难发现，政府在土地管理上越来越娴熟、越来越到位。以前中央政府对土地管理一般只有“最严格的耕地保护”这样的原则，现在随着细节的逐步完善，尤其是在2006年的一系列土地政策，土地监管和调控的大厦雏形已经显现，土地调控正在走向成熟和常规。
    2006年土地市场出现的一件引起热议的事情，就是地价提高是否会直接推升房价。事实上，地价与房价是相辅相成的，协调发展的，把房价和地价分割开来或者混为一谈的说法，都不符合客观规律。针对这种质疑声音，国土资源部土地利用司司长束克欣表示，土地招拍挂利于通过市场配置资源，还土地以本来价值。收取土地出让金，压缩的是开发商的利润空间。束克欣说，土地招拍挂对房价的影响很小。从全国来看，土地出让金仅占房价10%。在北京等地，这一比例仅为6%到8%。因此，决定房价的不是地价而是供求关系。
    我们应该认识到，地价是房价的必要条件，但不是惟一条件。理解了这一点，我们就可以理解在2006年中，地价在整个房地产价格调控中的作用。我们既不能夸大也不应该忽视，今后它仍将发挥重要的作用。
    2007年中央政府在土地调控上如果会游刃有余，那么，对地方政府和开发企业来说必定要经过阵痛。就好像2002年“11号令”到2004年“8·31”一样，有一个逐步适应、调整、淘汰、平衡、调整的过程。在中央政府各个细节完善的过程中，贯穿着这样一个主线：曾被地方政府和开发企业占有的利益，正在开始回到中低收入人群、失地农民手中。国家发改委下发的《加强农村基础设施建设扎实推进社会主义新农村建设的意见的通知》中强调，国家财政新增固定资产投资的增量主要用于农村，逐步加大政府土地出让金用于农村的比重。
    地方政府在这种情况下，只能更加发挥主动性配合中央政府的措施，这是对地方政府的一种考验。一些地方政府领导在调控中下马，前车之鉴发人深省。
    对开发商而言，在2006年应该有刻骨铭心的记忆。多少开发商在调控的浪潮中起伏。据报道，郑州、武汉等地已经对没有年检的房地产开发企业进行整顿。整顿过程中发现，其实很多房地产开发企业由于地根紧缩没有土地也就没有项目开发，处于停止运作状态。相信2007年这样的市场淘汰仍会上演，企业兼并破产将是土地宏观调控下的必然，而不仅仅是简单的“狼来了”的故事。
    对于开发商来说，做强做大已经不再是一个口号了。只有做强了才有做大的可能。地根的精细化管理把许多根本没有实力的企业无情的淘汰，动辄上千万上亿元的土地出让金一次性缴清的现实，是再一次真正意义上的房地产企业洗牌的运动，一些开发商已经发出切肤之痛的感叹。
    2007年已经到来，每一个利益阶层、每一个团体有已经将面临新境况新任务。要想验证生存或者有政绩，只有由实践来检验。土地市场调控也一样。我们相信它会发挥更为重要的作用，当然，阵痛是必然的。这是历史的必然。

土地出让金管理完成最后一跃

    《土地出让金收支管理办法》的修改酝酿了两年之久，2006年底终于完成了最后完美一跳。
    10月底，《土地出让金收支管理办法》草案已经拟订。此前业界已经熟知的土地出让收支纳入预算内管理终于揭开了面纱。
    可以说，土地出让金收支管理是近年来土地管理中的重头戏。房地产此轮宏观调控以来，关于地根的政策已经出台了很多，但土地出让收入的管理最终完成，还在于此次规定。
    此次新管理办法出台的背景是，多年来中央政府对地方政府土地出让金的管理处于无序状态。地方政府把土地出让金当成了小金库，无限制、无策略的使用土地出让金，造成国有土地出让金流失以及地方官员腐败案件的发生。
    从法律意义上说，国有土地属于全民所有和集体所有，全民所有的土地应该由国务院代表全民来管理。但实际情况是，由于地方管辖的原因，国务院在授权地方政府管理土地后，地方政府“顺便”把全民所有收益也顺便管理了。而且，这个收入完全不经过同级人民代表大会，这就造成了“有权的人不知道土地收益多少”，“丫环当了小姐的家”，国有土地资产成为了地方政府和某些权力部门的肥肉。甚至有尖刻的批评说，市长代替了全民管理收益，评判市长的只有道德和责任感了。
    据统计，近2006年第一季度全国就有近3000亿元的土地出让金在地方政府手中，如何及时有效的把这些市民和农民要命钱用在实处，这不能不引起中央政府的高度重视。
    新的《土地出让金收支管理办法》明确提出了“土地收益纳入地方预算管理”。地方政府对土地收益的支出要经过人民代表大会的批准，收益使用后还要向人民代表汇报钱用在了哪里。而且中央部委也规定了这些土地出让收益的大致分配流向，让人民代表在审议时也有了依据，比如多少比例要用于土地征收、多少用于农民保障以及城市廉租房建设等。这些政策虽然还有不完善的地方，但起码可以较好地对地方政府进行监控。
    同时，对土地收益基金设立规定，也在一定程度上为土地一级开发带来了资金上的保障。土地利用是一个长期的工作，需要进行循环利用才能让土地发挥最大的效益。今天的土地利用在明天也许要进行调整、变化，这就需要把当下的收益中的一部分进行再分配。香港类似的经验已经告诉我们，只有为后世着想，“可持续发展”才不是一句空话。
    另外，与土地出让金收支管理办法并行的管理改革还包括土地督察局的设立以及审计署财政部等部门对土地收益的长期关注。只有多管齐下，才能保障土地资源的科学管理和可持续发展。

政策一：《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》
　　 颁布：2006.5.31
     实施：2006.6.1
    主要内容：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，按房价差额征税。